AFFO - O que é e como calcular?

Já vimos que o FFO é um indicador do desempenho operacional de um REIT, porém possui um ponto fraco, o FFO não deduz os gastos de capital necessários para manter o portfólio de propriedades existente, também não considera fontes de renda adicionais, como aumentos de aluguel.

O AFFO foi criado para solucionar essa fraqueza do FFO!

O que é o AFFO?

AFFO é um indicador mais preciso para estimar o valor do REIT. Analistas profissionais tendem a se concentrar no AFFO por dois motivos:

1. É uma medida mais precisa do fluxo de caixa livre disponível para os acionistas e, portanto, um "número base" melhor para estimar o valor.

2. É o verdadeiro fluxo de caixa livre e, portanto, um melhor indicador da capacidade futura do REIT de pagar dividendos.

AFFO é a sigla para Adjusted Funds From Operations, em português, algo como “fluxo de caixa ajustado das operações”, não possui uma definição uniforme, mas a maioria dos cálculos subtrai os gastos de capital, conforme mencionado acima . Esse número geralmente pode ser encontrado na demonstração do fluxo de caixa do REIT, é uma estimativa do dinheiro necessário para manter as propriedades existentes.

Embora o uso do FFO seja comum, este indicador não deduz os gastos de capital necessários para manter o portfólio de propriedades existente e não considera fontes de renda adicionais, como aumentos de aluguel, portanto, não mede completamente o verdadeiro fluxo de caixa Livre. Assim, AFFO fornece um número base mais preciso ao estimar valores presentes e um melhor indicador da capacidade futura do REIT de pagar dividendos

Como calcular o AFFO?

Independentemente de como os profissionais do setor escolham calcular o AFFO, o objetivo deste indicador é uma medida mais precisa do fluxo de caixa livre.

Embora não exista uma medida oficial, a fórmula do AFFO é semelhante à:

AFFO = FFO + aumentos de aluguel - gastos de capital - despesas recorrentes de manutenção

Veja o cálculo do FFO neste post.

Exemplo prático de AFFO

No período, a Dividendo Gringo Realty Inc., registrou um lucro líquido de $ 2,5 milhões, depreciação de $ 100.000 e amortização de $ 150.000. A empresa também obteve um lucro de $ 500.000 com a venda de duas propriedades em seu portfólio. Também incorreu em uma perda de $ 80.000 na venda de outra propriedade. No mesmo período, a Dividendo Gringo Realty Inc., também informou gastos de $ 130.000 e despesas recorrentes de manutenção de $ 200.000, incorridos ao fazer reparos no telhado, carpetes e outras melhorias estruturais nas propriedades que possui.

Usando as informações acima, podemos calcular o AFFO da seguinte maneira:

Etapa 1: Calcule o valor do FFO.

FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)

FFO = $ 2.750.000 - $ 420.000

FFO = $ 2.330.000

Etapa 2: deduzir custos recorrentes e aluguéis lineares a partir do valor do FFO.

AFFO = FFO - Despesas de capital - Ajustes lineares de aluguel

AFFO = $ 2.330.000 - $ 200.000 - $ 130.000

AFFO = $ 2.000.000

A Nareit reconhece o FFO como medida do desempenho operacional de um REIT e, portanto, fornece diretrizes sobre como os REITs devem calcular seu FFO. No entanto, serve apenas como uma diretriz, mas as empresas podem usar diferentes fórmulas para divulgar o FFO.

Como vimos o FFO, contém uma fraqueza, e o AFFO foi criado para solucionar essa fraqueza, é considerado uma melhor medida do fluxo de caixa livre para os acionistas, pois deduz os custos de administrar o portfólio de propriedades do FFO, esses custos a empresa devem pagar para manter o negócio funcionando e não podem ser pagos aos acionistas como dividendos. Os custos incluem as gastos e despesas recorrentes com manutenções, o AFFO também considera fontes de renda adicionais, sendo assim, podemos afirmar que o valor do AFFO fornece aos investidores uma imagem mais clara da capacidade do pagamento de dividendos do REIT.