Como identificar REITs "mais seguros"!

Os REITs são ativos negociados em bolsas, ou seja, é renda variável e não existe um REIT 100% seguro, mas alguns REITs possuem características que o tornam mais seguros que outros!

Essas são as cinco diretrizes que um investidor deve seguir para identificar REITs mais seguros!

Foque nos REITs de tijolos (Equity REITs) negociados em bolsa;

Evite setores cíclicos;

Evite setores em declínio;

Analise os maiores REITs por setor;

Analise o histórico do REIT.

Vamos ver a seguir como aplicar cada uma dessas diretrizes em nossa estratégia de investimento.

Foque nos REITs de tijolos (Equity REITs) negociados em bolsa

Existem quatro tipos de REITs, sendo dois deles negociados em bolsa!

Os mREITs, semelhante aos FIIs de Papel no Brasil e também conhecidos como REITs de hipotecas, operam hipotecas, títulos lastreados em hipotecas e financiamentos imobiliários. Esse tipo de REIT são conhecidos por seus altos rendimentos, mas possuem um maior risco.

Os REITs não listados e os REITs privados também possuem um risco maior, pois possuem menos liquidez comparados com os REITs negociados em bolsa. Esses REITs também possuem menos transparência com informações importantes e taxas, principalmente os REITs privados.

Portanto se sua estratégia é se expor a renda variável, mas quer ativos mais seguros, foque nos Equity REITs!

Evite setores cíclicos

Se seu objetivo é investir nos REITs mais seguros, é uma boa ideia ficar longe dos setores mais cíclicos. O termo, "cíclico" significa essencialmente que algo é economicamente sensível. Por exemplo, resorts de luxo são um negócio cíclico porque, durante recessões e em tempos econômicos difíceis, os consumidores tendem a reduzir os gastos discricionários.

Outros setores cíclicos são os hotéis, assim como os cassinos. Para ser perfeitamente claro, existem alguns REITs excelentes nessas categorias, mas não são a melhor escolha segurança e estabilidade são suas principais prioridades.

Evite setores em declínio

Mudanças nas tendências ou demandas são critérios para avaliar a segurança a um REIT. Por exemplo, espera-se que a demanda por serviços de saúde aumente constantemente nas próximas décadas à medida que a nova geração envelheça, portanto esse é um indicador positivo para os REITs que investem nesse mercado. Tendências semelhantes podem ser identificadas também para apartamentos, armazéns, data center e torres de comunicação.

Por outro lado, existem alguns tipos de imóveis comerciais que estão sendo impactados com as mudanças. O varejo é o exemplo mais óbvio. À medida que mais vendas de varejo migram on-line, a necessidade de propriedades físicas de varejo continuará a diminuir. Portanto, se você busca segurança, evite setores que estão sendo impactados por mudanças de tendências ou demandas. Outro sinal importante é um payout superior a 100%, pode ser um sinal de fundamentos em declínio.

Analise os maiores REITs por setor

Para ter um parâmetro da segurança de um REIT, o ideal é analisar os maiores, porém isso não é necessariamente uma regra definida, mas, de modo geral, os negócios maiores e mais estabelecidos em um setor tendem a ser os mais sólidos. Portanto, você conseguirá ter um parâmetro de quanto um REIT do setor de apartamentos é seguro, se analisar os líderes do setor como Equity Residential (NYSE: EQR) ou AvalonBay (NYSE: AVB). Da mesma forma, se você deseja ter o parâmetro de quanto um REIT de propriedades industriais é seguro, basta analisar o Prologis (NYSE: PLD), provavelmente é um REIT muito mais seguro do que um pequeno e promissor operador de armazéns.

Não podemos ignorar a relação risco retorno, quanto mais seguro e sólido um REIT é, menor deve ser seu crescimento e menor é dividend yield.

Segundo a Nareit, hoje existem mais de 150 REITs de tijolo, logo há dinheiro a ser ganho com REITs menores e com o potencial de crescimento a longo prazo. Contudo, os REITs maiores e estabelecidos tendem a ser muito mais seguros e estáveis, mas isso tem um preço.

Analise o histórico do REIT

Em primeiro lugar, o desempenho passado de um REIT não garante seus resultados futuros, e isso também é válido para outros investimentos em ações. Só porque um REIT aumentou seu dividendo a cada ano e nunca teve que cortar o pagamento não garante que ocorrerá o mesmo daqui para frente.

Dito isto, um longo histórico de aumentos de dividendos e um desempenho geral forte é certamente um bom indicador de segurança e estabilidade. Por exemplo, um dos REITs que possui um bom histórico é o Realty Income (NYSE: O), pagou 598 dividendos mensais consecutivos, aumentou seu pagamento mensal por 91 trimestres seguidos e gerou 14,8% retorno total anualizado desde sua listagem na NYSE de 1994, superando com facilidade o índice S&P 500 e o Dow Jones Industrial Average. Esse é um histórico forte, mas não promessa que a empresa continuará a aumentar seus dividendos no futuro.

Então, se você quer segurança, analise o histórico. Muitos dos REITs mais sólidos se orgulham de poder aumentar seus dividendos anualmente por muitos anos e nunca ter que cortar o pagamento, mesmo em tempos difíceis. Analise como um REIT se saiu durante a crise de 2008 a 2009. Se este REIT não reduziu seus dividendos como muitos REITs fizeram, esse pode ser um grande sinal de um modelo de negócios seguro e resistente à recessão.

Para concluir, não existe um REIT completamente seguro! Ou seja, não importa em quais REITs você invista, não há garantia de que seus dividendos continuarão a aumentar ou sendo pagos. Também não há garantia de que a empresa seja capaz de executar sua estratégia de crescimento, que seus inquilinos continuem pagando aluguel ou que a gestão não mude sua estratégia e assuma uma alta dívida. Em resumo, mesmo os REITs mais seguros podem fazer com que você perca dinheiro.

Dito tudo isso, o objetivo de analisar e investir nos REITs mais seguros é minimizar o riscos, mas mesmo o "mais seguro" não significa necessariamente que esta imune a problemas.