Diferenças entre REITs e FIIs

Acreditamos que os REITs (Real Estate Investiment Trust) nos Estados Unidos são referências para os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) no Brasil. Existe similaridade em relação ao modelo de negócios ancorado no mercado imobiliário, mas possuem importantes diferenças.

A regulamentação definitiva para os REITs veio apenas em 1960 e no Brasil para os FIIs, em 1993.

Tamanho do Mercado

Os FIIs no Brasil estão se desenvolvendo e os números de investidores crescendo mês a mês, mas os FIIs estão engatinhando no que diz respeito à tamanho de mercado. Ao final de 2019 o valor de mercado dos REITs era de US$ 1,4 trilhão (isso mesmo, de dólares), enquanto o valor de mercado dos FIIs era de R$ 101 bilhões.

Alguns REITs sozinhos possuem o seu Market Cap maior que toda a indústria de FIIs no Brasil!

Alavancagem

Os REITs por conta da baixa taxa de juros podem utilizar alavancagem com objetivo de criar valor aos acionistas. Alguns REITs chegam a ter 60% do patrimônio alavancado e por isso são mais arriscados que os FIIs. Na crise de 2008, alguns REITs quase faliram em função da alta alavancagem!

No Brasil, o FIIs não podem dar o imóvel em garantia, reduzindo as possibilidades de alavancagem, poucos FIIS se utilizam deste mecanismo como forma de crescimento. Em geral, realizam novas emissões (follow-on) para este objetivo.

Governança

Os REITs são empresas de capital aberto, inclusive com conselho administrativo, como são empresas listadas fazem parte dos “índices de ações” (S&P500, por exemplo), pois são vistos exatamente como grandes companhias.

Já no Brasil, os FIIs são fundos e não são considerados empresas, devem ter um administrador e podem ter também um gestor, estes são responsáveis pelo gerenciamento do fundo.

Diversificação

Através dos REITs vários setores do mercado imobiliário se desenvolvem. Existem REITs que possuem e gerenciam imóveis como penitenciárias, gasodutos, antenas de TV e celular e até mesmo exploração de espaços publicitários. Alguns REITs se especializam em propriedades específicas em determinadas regiões, por exemplo, um REIT que possui propriedades apenas em “Nova York”. Além disso existem REITs com inúmeras propriedades, em vários estados dos Estados Unidos e alguns em vários países!

No Brasil, temos alguns setores consolidados como galpões, shoppings, escritórios e que podem buscar novos negócios à medida que o mercado continuar crescendo.

Associação Própria

Nos EUA, a Nareit é uma Associação Nacional que representa os REITs, oferecendo mais segurança e praticidade ao investidor.

No Brasil, não há ainda uma representação clara e definida dos FIIs. Por exemplo, constantemente ocorrem tentativas de tributação dos Fundos Imobiliários e não existe um representante que defendem os interesses dos investidores.

Retorno (Dividen Yield)

Em geral, o DY dos REITs são menores que dos FIIs, em função da relação risco/retorno. Nos Estados Unidos, o risco setorial é menor e o investidor consegue entender e enxergar onde estão as melhores oportunidades de investimentos. Além claro, da diferença entre as taxas de juros nos dois países.

Os REITs devem pagar ao ANO no mínimo 90% do lucro tributável na forma de dividendos, enquanto os FIIs devem pagar no SEMESTRE no mínimo 95% do lucro líquido ajustado ao caixa na forma de dividendos.

Atualmente (maio/2020) os dividendos dos FIIs não são tributados, diferente dos REITs, que são tributados em 30%, como é o acionista que paga o imposto sobre a renda, muitos REITs distribuem 100% do lucro tributável.

Gestão Ativa

A gestão ativa é intensa nos REITs!

A reciclagem do portfólio ou mudança da estratégia é visível nos REITs. Negociam suas propriedades com muito mais intensidade e até em uma determinada situação vendem parte de suas propriedades quando percebido pela gestão que é mais rentável “construir” do que “alugar”, com o objetivo de se gerar valor real e consistente aos seus investidores,

No Brasil, ainda existem FIIs de gestão passiva e temos uma velocidade de reciclagem lenta.