Quais os riscos dos REITs?

Os investidores devem avaliar e gerenciar os riscos do seu portfólio de investimentos. Como em todos os investimentos, os REITs possuem riscos e neste artigo vamos explorar cada um deles.

Alavancagem da dívida

Embora os investimentos imobiliários tenham sido altamente alavancados, é a alta alavancagem da dívida, e não o próprio setor imobiliário, que é o principal risco. Como os imóveis historicamente foram comprados e financiados com dívidas substanciais, muitos investidores confundiram o risco de alavancagem da dívida com o de possuir imóveis.

A alavancagem da dívida no setor imobiliário, para uma propriedade individual ou um grande REIT, não é diferente da alavancagem da dívida em qualquer outro investimento: quanto mais dívida você usar, maior será o seu ganho ou perda potencial.

Os REITs bem capitalizadas têm a capacidade, e muitas vezes a oportunidade, de fornecer retornos de investimento aos seus acionistas maiores do que o que será fornecido pelas propriedades que eles possuem.

Falta de diversificação

Novamente, a mesma regra que se aplica a outros investimentos se aplica aos REITs: a diversificação reduz o risco.

Eventos inesperados e indesejados ocorrerão - um terremoto, deterioração da vizinhança, uma recessão local - e, de repente, um imóvel gerador de renda passa a ser um tomador de caixa. Enquanto isso, um imóvel similar em outro local continua gerando renda e o proprietário arrecadando seu dinheiro.

A falta de diversificação produz um risco real para uma estratégia de investimento em imóveis, mas esse risco não se deve ao próprio imóvel. Diversificação apropriada deve ser o mantra de todo investidor, mesmo dentro de cada classe de ativo.

Qualidade da gestão

Um bom gerenciamento de propriedades (e empresas) é crucial, mas isso não acontece apenas no setor imobiliário. Se você olhar em torno das principais empresas americanas que não são REITs, poderá ver, por exemplo, o valor de um Steve Jobs para a Apple ou como a visão de Bill Gates levou a Microsoft para onde está hoje. Por outro lado, a gerência incompetente pode arruinar uma grande empresa ou uma loja de doces do bairro. Boas equipes de gerenciamento do REIT podem adquirir imóveis que provavelmente apreciarão, e não depreciarão, com o tempo.

Taxa de juros

Quando as taxas de juros aumentam, reduz a demanda por REITs. Em um ambiente de taxas crescentes, os investidores normalmente optam por ativos mais seguros, como o Tesouro dos EUA.

REITs precisam de capital para se financiar. O mercado imobiliário em geral é intensivo em capital, geralmente obtido na forma de empréstimos, um aumento na taxa de juros pode significar um aumento nas despesas financeiras, o que impactará o FFO. Além disso, uma taxa de juros alta desacelera a economia, que provavelmente gerará implicações negativas na balança oferta e demanda. Além disso, uma alta taxa de juros pode impactar na precificação dos imóveis, uma vez que se exigirão retornos ainda maiores (Cap Rate) para o risco tomado, uma vez que o custo de oportunidade é uma aplicação livre de risco com taxas altas.

No entanto, pode-se argumentar que o aumento das taxas de juros indica uma economia forte, o que significará aluguéis e taxas de ocupação mais altos. Mas, historicamente, os REITs não têm um bom desempenho quando as taxas de juros aumentam.

Ciclo imobiliário

A velha história da oferta e demanda. Se o mercado está com muito espaço imobiliário disponível devido a uma crise ou ao fenômeno de overbuilding, os inquilinos conseguirão contratos muito bons para eles, ou seja, aluguel barato ou outras concessões, o que pode significar em dificuldade para os proprietários. Os investidores devem ficar atentos à estas movimentações e aprender a interpretar se este cenário é de desbalanceio é de curto ou longo prazo, pois pode trazer grandes oportunidades de compra. É muito difícil acertar o timing de mercado e pegar os picos e vales acuradamente, mas é possível conseguir bons negócios mesmo assim.

Desvalorização dos imóveis

Taxa de juros, recessões ou uma desaceleração da economia podem levar a uma queda no preço dos imóveis, reduzindo o patrimônio líquido (NAV) dos REITs. O investidor deve acompanhar e entender a valorização dos imóveis e ver se algum ajuste em seu portfólio é necessário.

De maneira geral, o investidor bem diversificado normalmente possui vários REITs, com o objetivo de distribuir o risco de investimento em vários setores, em várias propriedades, por muitas áreas geográficas e equipes de gestão.

Os REITs não estão isentos de riscos, principalmente para aqueles com horizontes de curto prazo, eventos econômicos inesperados e mudanças nas preferências do investidor podem afetar os preços dos REITs de tempos em tempos, mas isso não diminui o valor dos REITs como excelentes investimentos de longo prazo.